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签二手房买卖合同应注意的问题/郭旺生

作者:法律资料网 时间:2024-06-30 19:26:37  浏览:8267   来源:法律资料网
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签二手房买卖合同应注意的问题

郭旺生


  一、房屋权属条款。主要是审查房屋的权属状况,例如是否有共有人,房屋是否存在抵押,是否有租赁关系,最好在合同中增加卖方的相应保证条款。
  二、房屋价款与中介合同约定的价款。通常情况下,二手房买卖双方都会委托中介公司进行。对买卖合同和中介合同的审查,应注意以下几点:1、业主的委托卖价与买方的买价是否一致,如果不一致可能会引发纠纷;2、中介公司收取的佣金数额不得超过国家规定的上限比例。广州市国土房管局会同市工商局发布的2010年版《存量房买卖合同示范文本》(简称《买卖合同》)和《房地产中介服务合同示范文本》(简称《中介合同》),在全市推广使用,新版合同将作为在广州今年上半年实施的二手房网签系统的网签合同,规定全部网签交易均要使用,明确规定,二手房买卖佣金合收不得高于3%。
  三、房款支付条款。二手房的买卖,付款方式多种多样,有一次性付款,有按揭付款还有银行监管等,选择一次性付款的较少,但因为“一手交钱,一手交房”,这种付款方式风险也相对较低。按揭付款是比较通行的方式,交付首期后就以银行按揭的方式分期支付房款,要注意约定好款项支付的条件及时间,避免出现条件不满足而导致的违约情况而得不偿失。银行监管的方式由于有第三方监管,风险也相对较低。
  四、交房条款。主要包括交房的时间、交房的条件、交房完成的标志等。交房条件一般包括付清房款,迁出户口、结清物业及水电煤有线电视、电话等费用,维修金过户或者计算清楚。
  五、违约救济条款,可以选择仲裁也可以选择法院审理。各有利弊,仲裁的速度快,解决纠纷实行“一裁终局”,免去诉累,但由于是一裁终局,所以可能会存在事实以及道理未能说清的情况,而选择法院则可能要经理一审二审,过程较长,但相对有利于查清事实。


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国务院办公厅关于治理开发农村“四荒”资源进一步加强水土保持工作的通知

国务院办公厅


国务院办公厅关于治理开发农村“四荒”资源进一步加强水土保持工作的通知
国务院办公厅



各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
为调动广大群众治理开发农村集体所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩(以下简称“四荒”,包括荒地、荒坡、荒沙、荒草和荒水等)的积极性,加快水土流失的治理,改善生态环境,改变农业生产条件,促进农业可持续发展,经国务院批准,现就有关问题通知如下:
一、治理开发“四荒”的重要意义
80年代以来,一些“四荒”资源较多的地方,出现了以家庭承包、联户承包、集体开发、租赁、股份合作和拍卖使用权等多种方式大规模治理开发“四荒”的好势头,收到了很好的效果。
实践证明,治理开发“四荒”资源,对于进一步解放农村的生产力,控制水土流失、提高土壤肥力和土地的产出率,对于保护、改善和优化生态环境,加快农民脱贫致富、壮大农村集体经济等,都有着重要的意义。有计划、有领导地治理开发“四荒”资源,是组织广大农民向生产的深
度和广度进军的一项战略措施。
二、治理开发“四荒”的基本原则
(一)坚持合理规划的原则。乡、村集体经济组织要根据本区域内社会、经济发展和生态状况,依据《中华人民共和国水土保持法》等有关法律、法规和政策,在国家水土保持和土地利用总体规划的指导下,制定治理开发“四荒”的具体规划,并按照规划有计划、有步骤地治理开发。
(二)坚持治理和开发相结合的原则。治理开发“四荒”要以治理水土流失为前提,鼓励合理开发利用“四荒”资源,以治理保开发,以开发促治理。要重视小型农田水利建设,积极改善开发利用“四荒”的生产条件。
(三)坚持以小流域为单元进行综合治理的原则。要因地制宜,工程措施、生物措施和保土耕作措施相结合,山、水、田、林、草、路综合治理,合理安排农、林、牧、副、渔各业生产,在完整的水土保持防护体系基础上,形成合理的开发布局,以保护“四荒”资源的永续利用。
(四)坚持多种方式并举的原则。治理和开发农村集体所有的“四荒”,应根据群众的意愿和当地的实际情况,实行家庭或联户承包、租赁、股份合作、拍卖使用权等多种方式。哪种方式有利于调动群众的积极性,有利于保持水土,有利于发展壮大集体经济,就采取哪种方式,切忌“一
刀切”。
三、治理开发“四荒”的政策
(一)实行谁治理、谁管护、谁受益的政策。在经过治理开发的“四荒”地上种植的林果木、牧草及其产品等归治理者所有,新增土地的所有权归集体,在协议规定期限内,治理者拥有使用权,享受国家有关优惠政策。
(二)农村集体经济组织内的农民都有参与治理开发“四荒”的权利,本村村民享有优先权。也鼓励和支持有治理开发能力的企事业单位、社会团体及其他组织或个人采取不同方式治理开发“四荒”。
(三)治理开发“四荒”,应做到公开、公平、自愿、公正。治理开发的规模要适度,既不搞平均主义,又要避免由于规模过份悬殊带来的资源分配和经济利益不合理的矛盾。
(四)治理者对“四荒”享有治理开发自主权。国家依法保护治理开发“四荒”的成果和治理者的合法权益。在符合国家有关法律、法规、政策、水土保持总体规划和治理开发协议的前提下,允许并鼓励治理者在保持水土和培育资源的基础上,宜农则农,宜林则林,宜果则果,宜牧则牧
,宜渔则渔,根据实际情况开发利用“四荒”。
(五)无论采用哪种方式治理开发“四荒”,都必须遵守有关法律、法规和政策。不准在25度以上的陡坡上开荒种植农作物,不准破坏植被、道路和农田水利、水土保持工程设施。不得进行掠夺式开发,不得将“四荒”改作非农用途,以免造成新的水土流失,违者要按有关规定予以处罚
。对违约逾期不治理开发的,农村集体经济组织应无偿收回。
(六)承包、租赁、拍卖“四荒”使用权,最长不超过50年。在规定的使用期限内,对于实行承包、租赁和股份合作方式治理的,可以依法继承、转让或转租;对于购买使用权的,依法享有继承、转让、抵押、参股联营的权利。在进行转让、抵押、参股联营时,要经农村集体经济组织同
意,由乡(镇)级人民政府审核,报县级人民政府批准,依法办理土地使用权变更登记和抵押登记。国家在征用已治理开发的“四荒”地时,对其治理开发成果要给予合理补偿。
(七)要发挥县以及乡(镇)基层水利、水土保持、土地、农业、林业和供销社等部门的指导、服务作用。要为“四荒”治理开发编制规划,组织技术培训,推广适用科技成果,提供优质苗木、良种,供应生产资料,提供市场信息咨询等保本微利的社会化服务。
四、治理开发“四荒”要实行规范化管理
(一)承包、租赁、股份合作、拍卖“四荒”使用权等都要做好前期工作。要划清国家与集体所有“四荒”的权属界限,权属不明确、存在争议的,在问题没有得到解决前,不得进行承包、租赁、股份合作或拍卖。严禁把国有土地变为集体所有。严禁将有林地当作“四荒”拍卖。
(二)制定承包、租赁、拍卖规划和具体的实施方案。农村集体经济组织要广泛征求群众意见,吸收村民代表参加,经村民代表大会充分讨论后,报乡(镇)人民政府审核、县级以上人民政府批准后实施。实施方案要规定使用“四荒”的范围,明确治理开发的内容、要求、使用期限和有关
政策,尤其要明确做好水土保持工作的具体要求。
(三)承包和租赁治理开发“四荒”,农村集体经济组织要与承包、承租者签订合同,经乡(镇)人民政府审核,报县级人民政府批准。合同要明确承包方与发包方、承租方与出租方的权利与义务。拍卖使用权的,要标定拍卖底价,实行公开竞价,拍卖后买卖双方要签订拍卖协议,办理交
款手续,由县级人民政府依法核发或更换土地使用权证书。拍卖金可一次支付,也可在规定的期限内分期支付。
(四)承包、租赁和拍卖“四荒”使用权所收取的资金,实行村有乡管,只能用于“四荒”范围内的水土保持和小型农田水利等基础设施建设。要建立严格的资金使用申报和管理监督制度。
五、加强对治理开发“四荒”和水土保持工作的领导
(一)各级政府要高度重视治理开发“四荒”和水土保持工作。这项工作由水利部归口管理,水利部要会同国家计委、财政部、农业部、林业部、国家土地管理局等有关部门指导各地认真贯彻落实本通知精神,并对此项工作进行监管。各级有关部门都要积极主动地为“四荒”资源的治理
开发做好服务工作。
(二)治理开发“四荒”要坚持分类指导。已开展承包、租赁、股份合作和拍卖工作的省、自治区、直辖市,应选择工作开展比较好的县认真总结经验,完善政策措施,对面上工作给以正确引导。未开展的地方,要在摸清“四荒”现状、制定规划的基础上,先行试点,在试点基础上逐步
推开,切不可一哄而起,盲目推进。
(三)认真贯彻执行《中华人民共和国水土保持法》和《中华人民共和国水土保持法实施条例》。要建立健全配套法规体系和水土保持监督执法体系,强化监督管理职能,不断地提高水土保持工作的水平。
各省、自治区、直辖市可根据本通知精神,结合当地的实际情况,制定治理开发“四荒”资源的具体实施办法。



1996年6月1日

安徽省合同制工人社会保险福利待遇试行办法

安徽省人民政府


安徽省合同制工人社会保险福利待遇试行办法
省人民政府



第一条 为完善劳动合同制度,保障合同制工人的福利和生活,使合同制工人在病、伤、残、生育、年老以及待业期间获得必要的物质帮助,特制定本办法。
第二条 合同制工人在劳动合同履行期内因病或非因工负伤,医疗费用由所在企业(国家机关、事业单位,下同)负担。其工资待遇,停工医疗在两个月内的,按本人月标准工资百分之九十发给;超过二个月的,从第三个月起,按本人月标准工资百分逐七十发给;超过六个月的,从第七
个月起,按本人月标准工资百分之五十发给;超过一年仍不能复工,企业解除劳动台同的,由企业一次支付三个月本人标准工资给劳动服务公司作为个人生活和医药补助费,介绍回劳动服务公司。
第三条 合同制工人因工负伤或患职业病,由企业负责免费医疗,并按月发给相当本人原标准工资的生活费。医疗终结经医务鉴定委员会鉴定,完全或大部分丧失劳动能力不能继续工作的,其各项待遇参照本企业固定工的有关规定执行;部分丧失劳动能力的,可调整工种,不降低原工
资,合同期满不予辞退。
第四条 合同制工人因病或非因工死亡,由企业一次性发给丧葬补助费二百元。并按其供养直系亲属多少,一次发给抚恤费,其标准为:供养直系亲属一人的三百元,二人的四百元,三人以上的五百元。
第五条 合同制工人因工死亡,丧葬费、抚恤费和供养的直系亲属生活补助费,参照本企业固定工办法处理。有直系亲属而无供养直系亲属的,一次发给三百元困难补助费。
第六条 合同制工人在合同履行期内其生育、探亲、婚丧假以及独生子女待遇和其他生活福利,与企业固定工享受同等待遇。
第七条 因企业原因而非本人责任,合同制工人合同期未满被辞退的,由企业发给本人标准工资百分之七十作为生活补期费,至合同期满止。如在此期间本人有了新的工作,企业即可停发。
第八条 建立合同制工人社会保险基金,由县、市以上劳动服务公司负责征集与管理,专项存入银行,用于合同制工人待业期间和年老退休以后的保险福利支出。该项基金的来源是:
一、使用合同制工人的企业滨合同制工人月工资总额的百分之十八在税前提取列支;
二、合同制工人个人在职期间按本人标准工资的百分之三交纳,由企业按月代扣;
三、合同制工人劳动合同期满正常辞退时,企业按每工作一年发一个月的本人标准工资;
四、合同制工人因病被辞退时企业发给的生活和医药补助费;
五、从劳动服务公司收取的合同制工人管理费中支取一部分。
第九条 合同制工人因正当理由被辞退或辞职后,从次月起,由劳动服务公司按期交纳保险金的期限发给生活补助费至重新就业止;连续工龄不满五年的,按月发结本人原标准工资百分之三十;满五年不满十年的,按月发给本人原标准工资百分之四十;满十年以上的,按月发给本人原
标准工资百分之五十。
第十条 合同制工人待业期间因病或非因工负伤,其医疗费由劳动服务公司负担百分之七十,个人负担百分之三十。
第十一条 合同制工人在待分配工作期间自谋职业,其劳动收入超过生活补助费的,不在享受生活补助费和医药补助费待遇。
第十二条 合同制工人年老符合国家规定的退休条件,经所在企业或劳动服务公司批准退休的,由劳动服务公司按累计连续工龄发给退休金。标准为:累计连续工龄满十年不满十五年的,按本人退休前月标准工资百分之六十发给,不足二十五元的补足二十五元;累计连续工龄满十五年
不满二十年的,按本人退休前月标准工资百分之七十发给,不足三十元的补足三十元;累计连续工龄满二十年不满三十年的,按本人退休前月标准工资百分之七十五发给,不足三十五元的补足三十五元;累计连续工龄满三十年以上的,按本人退休前月标准工资百分之八十发给,不足四十元
的补足四十元。不符合退休条件和累计连续工龄不足十年的,按待业期间生活补助费标准发给。
第十三条 合同制工人退休养老期间的医疗费用,由劳动服务公司负担百分之七十,个人负担百分之三十。医疗费数额过大,个人负担确有困难的,可申请补助。
第十四条 合同制工人在待业期间或养老后死亡,由劳动服务公司发给丧葬补助费二百元,并按其供养直系亲属多少,一次性发给抚恤费,其标准为:供养直系亲属一人的二百元,二人的三百元,三人以上的四百元。
第十五条 合同制工人参加劳动服务公司保险,有条件的地方,也可以由保险公司来办。如本人有正当理由(如自谋职业)要求退保的,可以将个人缴纳的投保金扣除待业期间发给的待遇的余额退还本人。确因正当理由经批准调往外地的,其保险基金可随同转去。被开除、判刑的终止享
受社会保险待遇。
第十六条 本试行办法由省劳动局负责解释。
第十七条 本办法自公布之日起施行。今后国家有新的规定,按国家规定执行。




1984年11月5日