【内容提要】房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，无论房屋是否办理了过户手续，对当事人具有法律约束力。因此，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
【关键词】买卖合同 降价 补偿差额
近期，许多房地产开发商为了促销，纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由。
一、房屋买卖合同效力分析
房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立并生效后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
二、开发商无法定义务补偿降价差额
房地产开发商降价销售楼房，之前已购房屋的购房人，要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更房屋买卖合同内容（即价格条款）。但是，除因法律规定或者合同中约定事由外，合同内容的变更须经买卖双方协商一致。购房人以开发商降价销售，使得自己已购房屋贬值为由而要求补偿降价差额没有法律依据，开发商有权拒绝该要求。理由是：
第一，普通商品房买卖是一种市场行为，普通商品房价格完全由买卖双方商定，一旦房屋买卖合同成立，任何一方不得擅自变更和解除，其中包括房屋买卖价格。同时，开发商开发的普通商品房有权自主决定销售价格，购房人无权因开发商降价销售而要求补偿前后价格差额。
第二，任何交易均存在一定的风险，在市场经济情况下，商品的价格随时存在涨跌的可能，其中包括房屋买卖。房屋价格的涨落、价值的升贬是买卖双方面临的一种商业风险。除法律另有规定或者当事人另有约定的外，房屋贬值的风险随合同的生效即由卖方而转移至买方。
第三，购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。《合同法》对于合同变更有明确规定，关于合同的变更有法定变更和协议变更两种情形。其一，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然，房屋买卖合同是否变更或撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。由此可见，开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说，开发商没有法定义务补偿降价差额补偿。其二，《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”具体到降价差额补偿问题，购房人与开发商可以进行协商，达成补偿协议，此点将在下面论述。
综上，除开发商与购房人在房屋买卖合同中有特别约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
三、开发商补偿房价差额的特殊情形
开发商虽无法定义务补偿降价差额，但在下列情形下，购房人有权要求开发商给与经济补偿：
（一）房屋买卖合同特别约定
购房人与开发商订立房屋买卖合同时，合同当中特别约定，开发商在合同订立后一定期限内，如果同一楼盘的房价下降，给与购房人以差价补偿。那么，如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘，开发商属于违约，购房人因此可以依据合同的约定，要求开发商承担违约责任，给予差价补偿。当然，对此约定，购房人必须在合同中有明确具体的约定，避免开发商玩弄文字游戏。
（二）开发商单方承诺
除合同订立时，买卖双方在合同中有明确约定外，无论是在房屋买卖合同订立前或者订立后，如果开发商对差价补偿有单方承诺的情况下，开发商有义务履行对购房人的承诺，购房人也有权要求开发商按照承诺给予补偿。该种承诺包括两个方面：第一，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，或者保证所购房屋具有保值或升值空间；第二，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，否则，即给购房人差价补偿。前者是仅承诺不降价销售，而后一种承诺是不但承诺不降价销售，而且明确承诺给予差价补偿。但无论是前者还是后者，如果合同订立后，开发商降价销售约定范围内楼盘的，购房人都有权要求开发商承担违约责任，给与差价补偿。
针对上述开发商单方承诺的情形，第一，购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立对此作出过承诺；第二，开发商的承诺须明确具体。某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”，根本无法兑现，或者因含义不清而可以作出多种解释。如“2009年12月31日前，如果本项目同等单位减价，即可获得相应价格差额馈赠的权利。”“可获得相应价格差额馈赠的权利”，实际上是一种赠与行为，而在法律上讲，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说，开发商到时有权对购房人不补差额。另外，“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念，到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价，是同户型、同总价、同单价，还是其它情形，均不确定。一方面，假若此次促销活动中房子全部售完，则此前提条件已不存在，业主不可能有差价补；另一方面，因为小区的每一套房子都是独一无二的，届时业主即使发现房屋贬值，也可能发现自己很难举出参照物。[1]因此，开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体，含义清晰，购房人才能较好地维护自己的权益。
（三）买卖双方协议补偿
《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”开发商与购房人协商，自愿达成补偿协议，对降价前已购房人进行差价补偿，不违反法律、行政法规强制性规定，开发商应当履行该义务。合同法的基本原则之一，是“契约自由，意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立，当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。开发商与购房人通过协商，自愿达成补偿协议在合同法上属于协议变更合同条款，不违反法律、法规规定，未损害第三人的利益。因此，协议一旦达成，开发商即有义务履行该协议，购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然，该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议，在协议没有达成前，购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。
因开发商违约，如逾期交房、房屋主体结构质量不合格、一房二卖等，购房人要求开发商支付违约金、赔偿经济损失，则属于承担违约责任的问题，适用有关违约责任等方面的法律、法规。
总之，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
至于实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前，开发商与购房人签订的房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金，在法律性质上属于预约合同。如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同及差价补偿问题。
【作者介绍】黑龙江省北安市人民法院。
湖北省行政事业性收费管理办法
湖北省人民政府
湖北省人民政府令（第５２号）
《湖北省行政事业性收费管理办法》已经一九九三年十月十九日省人民政府常务会议审议通过，现发布施行。
省长 贾志杰
一九九四年一月三日
湖北省行政事业性收费管理办法
第一条 为加强对行政事业性收费的管理，维护公民、法人和其他组织的合法权益，保障经济建设健康发展，根据国家有关法律、法规，结合我省实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称行政性收费，是指国家行政机关和依法行使行政管理职能的其他单位，为实施社会、经济等方面的特定管理，按照国家法律、法规、规章的规定实施的收费。
事业性收费是指事业单位为社会或个人提供特定服务，按照国家法律、法规、规章的规定实施的不以盈利为目的的补偿性收费。
第三条 本办法适用于全省范围内行政事业性收费的管理。
各级人民政府及政府各部门，必须遵守本办法的规定，加强对本行政区域、本系统行政事业性收费的管理。
第四条 行政事业性收费管理实行“统一领导、分级管理”的原则。
县（含县级市、省辖市的区，下同）以上物价、财政部门负责本行政区域内行政事业性收费的管理。
县以上农民负担监督管理部门和审计、监察部门以及其它有关业务主管部门，应按照各自的职责，协同物价、财政部门对行政事业性收费实行监督。
第五条 设立行政性收费项目，由省财政部门会同省物价部门审批；制定和调整收费标准，由省物价部门会同省财政部门审批。
本省范围内，设立行政事业性收费项目和制定、调整收费标准，凡行政性收费额超过三千万元、事业性收费额超过五千万元的，必须报省人民政府批准；在上述限额以下的，由省物价、财政部门按本条一款的规定批准，并报省人民政府备案。
除省人民政府以及省物价、财政部门按审批权限批准设立行政事业性收费项目和制定、调整收费标准外，本省地方各级政府及政府部门均无权审批上述项目和标准；未经省人民政府或省物价、财政部门审核同意，也不得转发有关行政事业性收费项目和收费标准的文件。
第六条 本省设立行政事业性收费项目，必须有下列依据之一：
（一）全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律、决定等；
（二）国务院颁布或批准颁布的行政法规或其他文件；
（三）国家计划（物价）、财政部门颁布的规章或其他文件；
（四）省人民代表大会及其常务委员会颁布或批准的地方性法规、决定等；
（五）省人民政府颁布的规章或其他文件；
（六）省物价、财政部门根据法律、法规、规章的规定或在其职权范围内制定的有关收费的文件。
第七条 行政事业性收费标准的核定，国家有规定的，从其规定；没有规定的，按下列规定执行：
（一）行政性收费标准，根据行政管理行为的实际情况确定；
（二）事业性收费标准，根据提供服务的合理耗费、服务的质量和数量等确定；
（三）各类证照的收费标准，根据其工本费用确定。
第八条 设立收费项目和制定、调整收费标准，按下列规定办理审批手续：
（一）全省性的收费项目，由省业务主管部门提出，报省财政部门会同物价部门审查，再按本办法第五条规定的权限审批或报批；
（二）制定、调整全省性收费标准或扩大收费范围，由省业务主管部门提出，报省物价部门会同财政部门审查，再按本办法第五条规定的权限审批或报批。
（三）在地、市、州、县范围内设立收费项目，或者制定、调整收费标准和扩大收费范围，由该级业务主管部门提出，按财政、物价部门的管理关系逐级上报，再按本条第（一）、（二）项的相应规定办理。
（四）面向农民的行政事业性收费，其项目设置、标准的制定和调整，除执行本条第（一）至（三）项的规定外，省农民负担监督管理部门应参与审批。
第九条 省物价、财政部门收到省业务主管部门或地、市、州物价、财政部门关于设立收费项目和制定、调整收费标准的报告后，应在两个月内提出书面处理意见。
第十条 行政事业性收费实行许可证管理制度。经批准收费的单位，必须到指定的物价部门申领《湖北省行政事业性收费许可证》（以下简称《收费许可证》）。
《收费许可证》由省物价局统一印制，各级物价部门核发。
《收费许可证》不得转借、转让或者伪造、涂改，不得挪作它用。
行政事业性收费的主体、项目名称、标准、对象和范围需要变更，以及行政事业性收费应当终止的，收费单位须向原核发《收费许可证》的部门申请办理变更登记或注销手续。具体办法，由省物价、财政部门另行制定。
第十一条 收费单位必须按《收费许可证》确定的收费项目、收费标准、收费范围、收费对象亮证收费，并贯彻执行国家明码标价制度，在固定的收费场所公开收费项目和收费标准，接受群众监督。
公民、法人和其他组织应按规定缴费。
第十二条 省物价、财政部门应定期汇集并公开全省收费项目和收费标准目录。
公民、法人和其他组织有权对收费项目和收费标准提出意见。对人民群众反映不合理的收费项目和收费标准，省物价、财政部门应会同有关主管部门作出说明或予以纠正。
第十三条 行政事业性收费必须使用县以上财政部门印制或监制的行政事业性收费票据。行政性收费资金逐步纳入预算管理，未纳入预算管理的行政性收费和各项事业性收费资金，采取“收支两条线”办法，纳入财政专户储存。收费票据和资金的具体管理办法，按照国家和省的有关规定执行。
收费单位应建立健全费用收支的管理制度，设立费用收支的专项帐册，收费资金须按照规定的开支范围专款专用，并定期向同级财政、物价部门和业务主管部门报告费用的收支情况。
第十四条 各级物价、财政、审计及有关业务主管部门，应定期对收费单位的收支情况进行检查。各收费单位应接受监督检查，并如实提供帐表、票证等有关资料。
第十五条 行政事业性收费实行年度审验制度。各收费单位应在规定时间内，持《收费许可证》（副本）和单位年度收费财务收支情况报表及有关资料，到原发证机关进行年度审验，经审验合格后方可继续收费。
年度审验的具体办法，由省人民政府法制机构会同省物价、财政部门另行制定。
第十六条 县以上物价、财政以及农民负担监督管理部门，对同级业务主管部门或下级人民政府及其所属业务主管部门违反本办法规定，擅自设立收费项目、制定或调整收费标准的行为，依照各自职能，有权直接或者通过本级人民政府予以纠正。
对不符合本办法规定的收费，任何单位和个人都有权拒付，并可向收费单位的业务主管部门或当地物价、财政、农民负担监督管理部门举报。
第十七条 成立省、地、市、州、县行政事业性收费稽查队伍，由县以上人民政府的物价、财政部门派员参加，负责本地区行政事业性收费稽查工作，具体办法由省人民政府法制机构会同省物价、财政部门另行制定。
第十八条 有下列情形之一的，属违法收费行为：
（一）擅自设立收费项目或制定收费标准的；
（二）经批准收费而不申领《收费许可证》收费的；
（三）擅自扩大收费范围或调整收费标准的；
（四）收费项目或收费标准发生变更，仍按原项目或标准收费的；
（五）未按规定进行年度审验继续收费，或者涂改、伪造《收费许可证》的；
（六）不使用财政部门统一印制或监制的收费票据，或者擅自印发、转让、转借、代开收费票据，或者超范围使用收费票据的；
（七）其他违法收费行为。
第十九条 对本办法第十八条所列行为之一的单位，由县以上物价、财政、审计以及农民负担监督管理部门在各自职责范围内，按下列规定予以处罚：
（一）对有第十八条第（一）至（五）项行为之一的，责令立即停止违法活动，将非法所收款项退还原缴费者，无法退还的，予以没收；对越权制定的文件，予以否定；发放了《收费许可证》的，予以吊销；发售了收费票据的，停止发售。同时按国家计划（物价）部门《关于价格违法行为的处罚规定》处以罚款；
（二）对有第十八条第（六）项行为，以及违反财务管理规定使用行政事业性收费款项的，依照国务院《违反财政法规处罚的暂行规定》及有关收费票据和财务管理的规定予以处罚；
（三）对有第十八条第（七）项行为的，根据其性质和情节，参照本条第（一）、（二）项规定处罚；
（四）对受处罚的单位、单位行政负责人和直接责任者，视情节轻重予以通报批评，或由有关业务主管部门、监察部门给予行政处分。
第二十条 当事人对行政处罚决定不服的，可以按照国家有关法律、法规申请行政复议或者提起行政诉讼。
第二十一条 对阻碍收费人员或监督检查（稽查）人员执行公务，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关依法处理。构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。
第二十二条 物价、财政部门和有关部门的收费管理人员应严格依法办事。对玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，根据情节轻重，由其主管部门给予行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十三条 对贯彻执行本办法成绩显著、检举或揭发违法收费行为有功的单位和个人，由县以上物价、财政部门及有关业务主管部门予以表彰或奖励。
第二十四条 社会团体、企业和其他组织收取的类似行政事业性收费的管理，参照本办法执行。
第二十五条 实行财务自收自支或企业化管理的事业单位的经营性收费，按照《中华人民共和国价格管理条例》的规定执行。
第二十六条 本省有关行政事业性收费管理规定与本办法有抵触的，按本办法执行。
第二十七条 本办法应用中的问题，由省物价局、财政厅负责解释。
第二十八条 本办法自发布之日起施行。
