建筑行业示范合同文本存在的问题及对策
北京市方元律师事务所 刘 春
几乎所有的房地产项目都涉及建筑合同。因此，能否签订一个对开发商（或建设单位）和建筑企业都公平的合同成为项目能否成功的关键因素之一。有经验的开发商会聘请专业律师作为项目顾问，负责起草合同，参加项目谈判并解决项目过程中的其他法律事务。有的开发商（或建设单位）或其聘请的律师图省事，直接采用建设部和国家工商行政管理局监制的行业示范合同文本。这种草率的做法是不可取的，因为每一个项目都可能有其独特之处，示范文本只能参照适用。并且，个别示范合同文本的某些条款本身不合理，甚至与法律规定相违背，导致直接适用示范合同文本可能造成对对发包方不利的情况。由国家行政机关推行的合同竟然违反公平原则，减少建筑行业一方当事人的义务和责任，损害另一方当事人的权利，这出乎很多人的意料，因此这个现象应当引起人们的足够重视。本文以建设工程委托监理合同示范文本存在的问题为例进行粗浅的探讨，以期抛砖引玉，共同推动房地产业和建筑行业的健康发展。
一、《建设工程委托监理合同》内容、存在的问题和建议
二０００年一月十四日，建设部、国家工商局发布了《关于印发〈建设工程委托监理合同〉（示范文本）》的通知（建建〔２０００〕４４号），通知说，《建设工程委托监理合同（示范文本）》（ＧＦ－２０００－２００２）是建设部、国家工商局根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》，对１９９５年建设部、国家工商行政管理局联合颁布的《工程建设监理合同》示范文本（ＧＦ９５－０２０２）进行修订后印发的，要求各省、自治区、直辖市建委（建设厅）、工商行政管理局，各计划单列市建委、工商行政管理局，国务院有关部门等，做好推广使用工作。
《建设工程委托监理合同（示范文本）》分三部分，第一部分为建设工程委托监理合同，共五条，多为当事人双方按照客观情况如实填写的条款；第二部分为标准条件，分词语定义、适用范围和法规、委托人及监理人的权利、义务和责任，以及合同的变更终止，监理报酬、争议解决等共四十九条固定的条款；第三部分为专用条件，是对前述条款的解释。
这些条款，绝大多数是格式条款，只有极少数条款是需要当事人根据实际情况填写的。仔细研读这个文本，不难发现这个示范文本存在以下主要问题：第一，没有正确认识监理人的地位；第二，减轻监理人的法定责任。
（一） 监理人的业务水平、地位
《建设工程委托监理合同》（示范文本）第二部分标准条件第五条规定：“监理人在履行本合同的义务期间，应认真、勤奋地工作，为委托人提供与其水平相适应的咨询意见，公正维护各方面的合法权益。”
这个条款规定了监理人勤勉尽责的义务，同时也规定了衡量监理人工作的标准及监理人的地位作用。
1、 衡量监理人工作的标准：
按照示范文本规定，衡量监理人工作的标准是监理人提供的咨询意见应与其水平相适应。
但是，签约的监理人到底是什么水平，这份示范合同并没有提供相应的条款加以规定，同时，监理人的水平是如何划分的，不同级别的监理人的能力范围也没有在合同中规定，这就使得委托方无法客观、有依据地衡量监理人的“水平”。
《中华人民共和国建筑法》第三十一条规定，实行监理的建筑工程，由建设单位委托具有相应资质条件的工程监理单位监理。第三十四条规定，工程监理单位应当在其资质等级许可的监理范围内，承担工程监理业务。
由此可见，示范文本中所谓监理人的“水平”的说法是不严谨的，按照法律规定，监理人的“水平”应该是其资质条件。
如果监理人的资质条件是衡量监理人勤勉尽责与否的标准，监理人就应当在签约时有义务告知对方自己的资质条件，并将与其资质条件相符的业务范围写在合同中，将证明其资质条件的文件作为合同的附件。监理人的咨询意见不仅要与其资质条件相符合，而且应符合法律、法规规定和行业技术规范、行业惯例的要求。
即使这样，还存在两个问题，如果监理人承揽的工程超越了监理人自身资质能力所表示的业务水平所能承揽的范围，那么，合同是不是有效，合同双方当事人应当承担什么责任。
关于监理人超越其资质等级签订的委托监理合同是否有效的问题，司法实践中对此有不同的意见，笔者认为，根据不同的情况分别对待。第一种情况是，如果委托人要求监理人提供证明其资质条件的相关文件，监理人提供了真实有效的文件，委托人明知其不具备相应资质条件而将工程委托其监理，发生纠纷，应当认定合同无效，因为建筑法第十三条明确规定，“从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件，划分为不同的资质等级，经资质审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。”如果从事建筑活动的单位不在其资质等级许可的范围内从事建筑活动，属于违反法律的强制性规定，根据《合同法》第五十二条第五款，签订的合同为无效合同。
在这种情况下，双方对合同的无效都有过错，应各自承担相应责任。
第二种情况是，监理人向委托人提供的资质证书是虚假的，则合同是可撤销的，委托人没有责任，应由监理人返还其获得的利益，造成委托人损失的，应当赔偿损失。
这就要求建设单位严格按照建筑法的规定，审查监理人的资质等级，确保监理的工程在监理人的资质登记许可的范围之内。
2、监理人的地位、作用
《建设工程委托监理合同》（示范文本）第二部分标准条件第五条规定“监理人在履行本合同的义务期间，应……公正维护各方面的合法权益。”同时，第十九条规定：“在委托的工程范围内，委托人或承包人对对方的任何意见和要求（包括索赔要求），均必须首先向监理机构提出，由监理机构研究处置意见，再同双方协商确定。当委托人和承包人发生争议时，监理机构应根据自己的职能，以独立的身份判断，公正地进行调解。当双方的争议由政府建设行政主管部门调解或仲裁机关仲裁时，应当提供作证的事实材料。”
这些规定说明，按照示范合同文本规定，在委托的工程范围内，建设工程的监理人的身份相对于委托人与施工单位而言都是独立、公正的第三方。
但是，笔者认为，示范合同的这些规定对监理人的角色定位，与《中华人民共和国建筑法》的精神相左。
首先，建设单位与监理人之间是委托与受托的关系。建筑法第四章规定，在工程建设过程中，监理人代表建设单位对承包单位在施工质量、建设工期和建设资金使用等方面实施监督；有权要求建筑施工企业改正不符合工程设计要求、施工技术标准和合同约定的工程施工；发现工程设计不符合建筑工程质量标准或者合同约定的质量要求的，应当报告建设单位要求设计单位改正。
这种委托关系的性质，按照合同法中关于委托人与受托人关系的规定，要求监理人应当依法尽职维护委托人也就是建设单位的利益，按照委托人的指示进行活动，而不应该独立于委托人也就是建设单位。
其次，要正确理解监理人身份的独立性、客观性与公正性。
《建筑法》第三十四条第二款规定：“工程监理单位应当根据建设单位的委托，客观、公正地执行监理任务。”第三款规定：“工程监理单位与被监理工程的承包单位以及建筑材料、建筑构配件和设备供应单位不得有隶属关系或者其他利害关系。”
可见，这些规定中提及的监理人的客观公正性，是为了禁止监理人参与可能与合同规定的与委托人的利益相冲突的任何活动，禁止监理人驻地监理机构及其职员接受监理工程项目施工承包人的任何报酬或者经济利益，禁止工程监理单位与承包单位串通，为承包单位谋取非法利益。因此，监理人与承包单位之间的关系是独立的，应按照建设单位的意志，公正客观地执行监理任务，而不是说监理人与建设单位之间是独立的。
示范合同文本的起草者，基于对合同法对委托关系和建筑法中关于监理人规定的错误理解，做出的上述规定，既与法律精神相违背，又不能被广大的建设单位所接受。
（二）减轻监理人的赔偿责任
《建设工程委托监理合同》（示范文本）在标准条件第二十六条规定：
“监理人在责任期内，应当履行约定的义务，如果因监理人过失而造成了委托人的经济损失，应当向委托人赔偿。累计赔偿总额（除本合同第二十四条规定以外）不应超过监理报酬总额（除去税金）。”
在示范文本第三部分专用条件中，将之细化为：
“监理人在责任期内如果失职，同意按以下办法承担责任，赔偿损失[累计赔偿额不超过监理报酬总数（扣税）]：赔偿金＝直接经济损失*报酬比率（扣除税金）”
笔者认为，示范文本的上述规定减轻了监理人的赔偿责任。《建筑法》第三十五条规定：“工程监理单位不按照委托监理合同的约定履行监理义务，对应当监督检查的项目不检查或者不按照规定检查，给建设单位造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。” 《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”可见，法律并没有规定监理人承担的赔偿损失的金额不能超过监理费用。示范合同文本的起草者，利用了合同法第一百一十三条规定的损失赔偿额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失的规定，将监理人订立合同时预见到的损失固定为最多不超过监理报酬，降低了监理人的风险，明显维护监理人的权益，而不利于建设单位的利益。
二、行业示范合同与格式条款的区别
《建设工程委托监理合同》（示范文本）暴露出来的种种问题，与常见的格式条款出现的问题有很多相似之处。那么，它们之间在法律效力上有什么不同？
（一）格式条款及其法律效力
在经济活动中，人们经常要面对形形色色的合同，有些合同的绝大部分条款或全部条款是银行或保险公司等具有优势地位的垄断企业为了重复使用而预先拟订的；在订立合同时对方不能就此与之进行协商，对这些条款没有讨价还价的余地，对方当事人不能对合同的内容进行修改，只有接受或放弃的权利，例如银行信用卡章程、银行贷款合同、保险合同等等。 国外法律中将之称为格式合同(contract of adhesion), 我国合同法将之称为格式条款。《中华人民共和国合同法》第三十九、第四十和第四十一条规定了格式条款的定义、法律效力和如何解释格式条款。
有的格式条款，存在免除提供合同的一方当事人的责任，加重对方当事人的义务限制对方当事人的权利的情况。《合同法》规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。格式条款和非格条式款不一致的，应当采用非格式条款。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释等等。
（二）行业示范合同及其法律效力
建筑行业的示范合同文本是由国家行业主管部门制订并向全国推荐使用的。国家机关出于保护社会公共利益的目的，监制的示范合同文本，应该对合同双方而言都是公平的。
关于示范合同的法律效力，《中华人民共和国合同法》亦有明确规定。该法第十二条第二款规定：“当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”实践中，绝大多数建筑合同的当事人双方对示范合同文本的态度不是“参照”而是直接使用。
（三）二者的区别
国务院关于进一步做好打击侵犯知识产权和制售假冒伪劣商品工作的意见
国务院
国务院关于进一步做好打击侵犯知识产权和制售假冒伪劣商品工作的意见
国发〔2011〕37号
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
党中央、国务院高度重视保护知识产权和打击制售假冒伪劣商品工作，近年来采取了一系列政策措施，推动我国知识产权保护和产品质量安全水平不断提高。2010年10月至2011年6月，国务院部署开展了打击侵犯知识产权和制售假冒伪劣商品（以下简称打击侵权和假冒伪劣）专项行动，集中整治侵权和假冒伪劣突出问题，查办了一批大案要案，维护了公平竞争的市场秩序，增强了全社会的知识产权意识。但一些地区对打击侵权和假冒伪劣工作重视不够，侵权和假冒伪劣行为仍时有发生，有些行政执法领域存在有案不移、有案难移、以罚代刑现象，相关工作机制有待完善。打击侵权和假冒伪劣是一项长期、复杂、艰巨的任务，为进一步做好相关工作，建立健全长效机制，现提出以下意见：
一、依法严厉打击侵权和假冒伪劣行为
（一）切实加大行政执法力度。各地区、各有关部门要围绕食品、药品、化妆品、农资、建材、机电、汽车配件等重点商品，以及著作权、商标、专利等领域的突出问题，确定阶段工作目标，定期开展专项整治，继续保持打击侵权和假冒伪劣的高压态势。要严格对生产经营企业的监管，切实加强市场巡查和产品抽查抽检，对发现的侵权和假冒伪劣线索追根溯源，深挖生产源头和销售网络，依法取缔无证照生产经营的“黑作坊”、“黑窝点”。要强化重点口岸执法，加大对进出口货物的监管力度，有效遏制进出口环节侵权和假冒伪劣违法活动。要大力整治利用互联网发布虚假商品信息，严厉打击互联网领域侵权和销售假冒伪劣商品行为，依法吊销严重违法违规网站的电信业务经营许可证或注销网站备案，规范网络交易和经营秩序。要创新监管手段，完善重点产品追溯制度，推动落实生产经营企业进货查验、索证索票和质量承诺制度。要督促相关企业切实履行主体责任，严把产品质量关；市场开办者、网络交易平台经营者要承担相应的管理责任，引导和督促商户规范经营。
（二）进一步强化刑事司法打击。公安机关对侵权和假冒伪劣犯罪及相关商业贿赂犯罪要及时立案侦查，明确查办责任主体和办理时限，对情节严重、影响恶劣的重点案件要挂牌督办。要加大对制售假冒伪劣食品、药品、农资等直接损害群众切身利益违法犯罪行为的查处力度，定期开展集中打击行动。要发掘相关案件线索，深挖犯罪组织者、策划者和生产加工窝点，摧毁其产供销产业链条。有关部门要主动支持配合公安机关履行侦查职责，支持配合检察机关履行审查批捕、审查起诉、诉讼监督和对行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的监督职责，支持配合法院做好侵权和假冒伪劣犯罪案件审理工作，依法严惩犯罪分子。
（三）加强行政执法与刑事司法有效衔接。商务部作为打击侵权和假冒伪劣领域行政执法与刑事司法衔接工作牵头部门，要切实负起责任，加强统筹协调。行政执法部门在执法检查时发现侵权和假冒伪劣行为涉嫌犯罪的，要及时向公安机关通报，并按规定移送涉嫌犯罪案件；公安机关接报后应当立即调查，并依法作出立案或者不予立案的决定。公安机关依法提请行政执法部门作出检验、鉴定、认定等协助的，行政执法部门应当予以协助。县级以上地方人民政府要尽快明确打击侵权和假冒伪劣领域行政执法与刑事司法衔接工作的牵头单位，建立健全联席会议、案件咨询等制度，及时会商复杂、疑难案件，研究解决衔接工作中的问题。司法机关应当积极支持行政执法部门依法办案，强化协调配合。要加快建设打击侵权和假冒伪劣领域行政执法与刑事司法衔接工作信息共享平台，2013年年底前分批全面建设完成，实现行政执法部门与司法机关之间执法、司法信息互联互通。除适用简易程序的案件外，行政执法部门应在规定时间内将相关案件信息录入共享平台。对涉嫌犯罪案件不移送、不受理或推诿执法协作的，由监察部门或检察机关依纪依法追究有关单位和人员的责任。
（四）建立跨地区跨部门执法协作机制。各地区、各有关部门要建立联络员制度，定期研判侵权和假冒伪劣违法犯罪形势，确定重点打击的目标和措施。建立线索通报、案件协办、联合执法、定期会商等制度，完善立案协助、调查取证、证据互认、协助执行及应急联动工作机制，形成打击合力，增强打击效果。规范执法协作流程，加强区域间执法信息共享，提高跨区域执法协作监管效能。充分发挥部门联合办案优势，行政执法部门依法提请公安机关联合执法的，公安机关应当依法给予积极协助。
二、建立健全打击侵权和假冒伪劣的约束激励机制
（五）健全监督考核制度。将打击侵权和假冒伪劣工作纳入政府绩效考核体系，并推动纳入社会治安综合治理考评范围，逐级开展督促检查。对侵权和假冒伪劣问题突出的地区，要督促加强执法、限期整改。监察机关要加大行政监察和问责力度，对因履职不力导致区域性、系统性侵权和假冒伪劣问题发生的，严肃追究当地政府负责人和相关监管部门的责任。
（六）加快诚信体系建设。商务诚信是社会诚信体系的重要组成部分。要把打击侵权和假冒伪劣作为社会诚信体系建设的突破口和重要抓手，努力营造诚实、自律、守信、互信的社会信用环境。各地区、各执法监管部门要建立企业和个体经营者诚信档案，记录有关身份信息和信用信息，推进信用信息系统互联互通，实现信息共享。完善违规失信惩戒机制，将实施侵权和假冒伪劣行为的企业和企业法人、违法行为责任人纳入“黑名单”，鼓励金融机构将企业诚信状况与银行授信挂钩。建立和完善信用信息查询和披露制度，引导企业和个体经营者增强诚信意识。
三、动员社会力量参与打击侵权和假冒伪劣工作
（七）充分发挥社会监督作用。加强维权援助举报投诉平台和举报处置指挥信息化平台建设，完善举报投诉受理处置机制，充分发挥各地区、各有关部门举报投诉热线电话、网络平台的作用。建立和完善有奖举报制度，落实奖励经费，鼓励社会公众举报侵权和假冒伪劣行为。行政执法部门要依法将侵权和假冒伪劣案件纳入政府信息公开范围，案件办结后按有关规定公布案件主体信息、案由以及处罚情况，接受社会监督，警示企业与经营者。
（八）加大宣传教育力度。各地区、各有关部门要充分利用电视、广播、报刊、网络等传播渠道，大力宣传打击侵权和假冒伪劣的政策措施、工作进展和成效，解读相关法律法规和政策，普及识假防骗知识，宣传注重创新、诚信经营的企业，曝光典型案件，震慑犯罪分子，教育和引导社会公众自觉抵制侵权和假冒伪劣产品。加强知识产权保护法律服务工作，开展知识产权保护进企业、进社区、进学校、进网络活动，强化对领导干部、行政执法和司法人员、企业管理人员的知识产权培训。以全国打击侵犯知识产权和制售假冒伪劣商品专项行动成果网络展为基础，建设集宣传、教育、警示等功能为一体的打击侵权和假冒伪劣工作平台。
四、完善打击侵权和假冒伪劣工作的保障措施
（九）加强组织领导和统筹协调。设立全国打击侵犯知识产权和制售假冒伪劣商品工作领导小组（办公室设在商务部），负责领导全国打击侵犯知识产权和制售假冒伪劣商品工作。地方人民政府对本地区打击侵权和假冒伪劣工作负总责，统一领导和协调对侵权和假冒伪劣重点区域、重点市场的整治；各监管部门要制定加强监管的具体措施，指导和督促基层开展工作，切实负起监管责任。形成“全国统一领导、地方政府负责、部门依法监管、各方联合行动”的工作格局，推动打击侵权和假冒伪劣工作扎实有序开展。
（十）完善相关法律制度。研究修订打击侵权和假冒伪劣相关法律法规和规章，推动完善刑事定罪量刑标准，健全相关检验、鉴定标准，加大对侵权和假冒伪劣行为的惩处力度，为依法有效打击侵权和假冒伪劣行为提供有力法制保障。对跨境、有组织知识产权犯罪以及利用互联网等新技术实施侵权和假冒伪劣的行为，各地区、各有关部门要研究完善相应的执法监管措施。
（十一）加强执法能力建设。加强执法队伍业务和作风建设，提高业务水平和依法行政能力。严格执法人员持证上岗和资格管理制度，做到严格执法、规范执法、公正执法、文明执法。充实基层行政执法人员，加强刑事司法打击侵权和假冒伪劣犯罪专业力量，下移监管重心，推进综合执法和联合执法。保障打击侵权和假冒伪劣工作经费，改善执法装备和检验检测技术条件，提高执法监管能力。
（十二）加强国际交流合作。建立和完善多双边的执法合作机制，进一步提高对跨境侵权和假冒伪劣行为的打击能力。建立健全企业知识产权海外预警、维权和争端解决机制，提高企业在对外贸易投资中的知识产权保护和运用能力。加强多双边知识产权交流，增进互利合作。建立国际知识产权法规政策和动态信息资料库，学习和借鉴先进经验，提高我国知识产权保护水平。
国务院
二○一一年十一月十三日
