黑龙江省城市房地产中介服务管理规定
黑龙江省建设委员会
黑龙江省城市房地产中介服务管理规定
黑龙江省建设委员会
第一章 总则
第一条 为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》，结合我省实际情况，制定本规定。
第二条 凡在全省范围内从事城市房地产中介服务和实施管理的，均应遵守本规定。
第三条 本规定所称房地产中介服务，是指房地产价格评估、咨询、经纪等活动的总称。
本规定所称房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
本规定所称房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
本规定所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
第四条 省建设行政主管部门负责归口管理全省房地产中介服务管理工作。
各行署、市、县房地产行政主管部门负责归口管理本行政区域房地产中介服务管理工作。
第二章 中介服务人员资格管理
第五条 房地产价格评估人员实行资格认证注册制度。
房地产价格评估人员分为房地产估价师、房地产助理估价师、房地产估价员。
第六条 房地产估价师必须是经国家统一考试，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记，取得《房地产估价师注册证》的人员。未经注册的人员不得以房地产估价师名义从事房地产估价业务。
房地产估价师考试和注册登记管理工作，按国家规定执行。
第七条 房地产助理估价师和房地产估价员必须是经省建设行政主管部门统一岗位考试、注册登记，取得《房地产助理估价师岗位证书》或《房地产估价员岗位证书》的人员。否则，不得以房地产助理估价师或房地产估价员的名义从事房地产估价业务。
房地产助理估价师和房地产估价员的岗位考试和注册登记办法，由省建设行政主管部门另行制定。
第八条 房地产咨询、经纪人员，必须是经行署、市房地产行政主管部门统一考试、注册，取得《房地产咨询人资格证》或《房地产经纪人资格证》的人员。否则，不得从事房地产咨询或经纪业务。
房地产咨询、经纪人的考试和注册管理办法，由行署、市房地产行政主管部门按照国家和省有关规定制订，并经省建设行政主管部门审查，报建设部核准后实施。
第九条 严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产助理估价师岗位证书》、《房地产估价员岗位证书》、《房地产咨询人资格证》、《房地产经纪人资格证》。
上述证书遗失的，应在证书原发放机关同级报纸上声明作废后，方可向原发证机关申请补发。
第十条 房地产中介人员资格、注册（岗位）证书样式由国家或省统一制定。
第三章 中介服务机构管理
第十一条 从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。
房地产中介服务机构，应是按国家和省规定取得相应资质证书和工商营业执照，具有独立法人资格的经济组织。
第十二条 设立房地产中介服务机构，应具备下列条件：
（一）有自己的名称、组织机构；
（二）有固定的办公用房和办公设备设施；
（三）有规定数量的财产和经费；
（四）有规定数量的专业人员。
第十三条 房地产价格评估机构资质标准和资质管理按《黑龙江省房地产价格评估机构资质管理规定》执行。
第十四条 房地产咨询、经纪服务机构资质标准中，应有固定办公用房和办公设备设施，注册资金不应少于10万元，并有取得《房地产咨询人资格证》或《房地产经纪人资格证》四名以上人员。其资质标准和管理办法由行署、市房地产行政主管部门制订，报省建设行政主管部门核准
后实施。
第十五条 房地产中介机构按规定取得资质证书后，应到工商行政管理部门进行登记，取得工商营业执照后，方可开展房地产中介业务活动。
房地产中介机构，实行资质审批和年检制度，未取得资质证书或未经年检合格的机构，不得从事房地产中介服务业务。
第十六条 房地产中介机构，应遵守有关的法律、法规、政策，按照自愿、公平、诚实信用的原则，向服务对象提供服务。
第十七条 房地产中介机构资质证书样式由国家或省统一制定。
第四章 中介业务管理
第十八条 房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。
第十九条 经委托人同意，房地产中介服务机构可以将委托的房地产中介业务转让委托给具有相应资格的中介服务机构代理，但不得增加佣金。
第二十条 房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：
（一）当事人姓名或者名称、住所；
（二）中介服务项目的名称、内容、要求和标准；
（三）合同履行期限；
（四）收费金额和支付方式、时间；
（五）违约责任和纠纷解决方式；
（六）当事人约定的其它内容。
第二十一条 房地产中介服务费用由房地产中介服务机构统一收取，房地产中介服务机构收取费用应当开具发票，依法纳税。
第二十二条 房地产中介服务机构开展业务，应当建立业务记录，设立业务台帐。业务记录和业务台帐应当载明业务活动中的收入、支出等费用，以及省建设行政主管部门要求的其他内容。
第二十三条 房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场，委托人应当协助。
第二十四条 房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求回避。
第二十五条 房地产估价报告，应由承办的至少一名以上房地产估价师或两名房地产助理估价师或四名以上房地产估价员签字盖章，方能生效。
第二十六条 房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；
（二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；
（三）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；
（四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
（五）法律、法规禁止的其他行为。
第二十七条 因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。
第五章 罚则
第二十八条 违反本规定，有下列行为之一的，由县以上房地产行政主管部门根据职责权限对责任者给予相应处罚：
（一）未取得房地产中介人员资格、注册（岗位）证书，擅自从事房地产中介业务的，责令停止房地产中介业务，没收非法所得，并可处以罚款；
（二）违反本规定第九条第一款规定的，吊销资格、注册（岗位）证书，并可处以罚款；
（三）未按规定取得房地产中介机构资质证书，擅自从事房地产中介业务的，责令停止房地产中介业务活动，没收非法所得，并可处以罚款。
（四）超过营业范围从事房地产中介活动的，没收非法所得，并可处以罚款。
第二十九条 因委托人的原因，给房地产中介服务机构或人员造成经济损失的，委托人应当承担赔偿责任。
第三十条 房地产中介服务人员违反本规定，情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十一条 房地产中介管理部门工作人员，在房地产中介服务管理中以权谋私、贪污受贿的，由所在单位或其上级主管部门给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第六章 附则
第三十二条 城市规划区以外独立的林场、农场、工矿区的房地产中介服务管理，参照本规定执行。
第三十三条 本规定由省建设行政主管部门负责解释。
第三十四条 本规定自发布之日起施行。
1998年6月9日
工伤与人身损害赔偿可双重赔偿
宋晓锋
因用人单位以外的第三人受益造成劳动者人身损害，构成工伤的，劳动者在获得用人单位工伤保险赔偿后，又向受益人提起人身损害赔偿诉讼，请求判令受益人承担民事赔偿责任。本文中，笔者结合案例，就工伤与人身损害赔偿可否双重赔偿问题进行分析，以期对此问题的解决有所裨益。
1.案情简介
2007年12月，杰迈晶雅公司与刘某签订《劳动合同书》，约定杰迈公司派遣刘某到用工方汉高公司担任销售工作。后刘某受用工方汉高公司指派至物美公司惠新店销售汉高公司的产品。
2008年1月26日，该店清洁部课长陈某让刘某去拿保洁公司的碧浪洗衣粉（非刘某销售的产品）上货。洗衣粉摆放在二楼滚梯旁边，刘某猜到栏杆上去拿洗衣粉时，脚从栏杆上滑倒滚梯中间的夹缝中，从二楼掉到一楼库房的地面上。经医生诊断：左股骨骨折，病理性骨折。
2008年2月13日，杰迈公司向北京市朝阳区劳动和社会保障局提出工伤认定申请，朝阳社保局认定刘某所受伤害属工伤，经朝阳区劳动能力鉴定委员会鉴定，刘某的伤情达到职工工伤与职业病残等级标准六级。
2008年12月31日，杰迈公司与刘某达成协议，由杰迈一次性支付刘某医疗费3万元作为工伤一次性补偿以及因劳动合同解除给予的额外一次性补偿10万元，杰迈公司同意额外报销刘某住院时的伙食补助费、护理费等费用19205元（以上共计149205元）；杰迈公司已经刘某一次性伤残补助金27902元上报社保中心，待社保中心批准并将此款打入杰迈账户后，杰迈会一次性支付给刘某；刘某放弃其他任何赔偿或经济补偿；双方的劳动关系于2008年12月31日解除。2009年1月12日，杰迈将款项支付给刘某。
后刘某以义务帮工人受害赔偿纠纷为由将物美公司诉至法院，要求其赔偿残疾赔偿金、被抚养人生活费、鉴定费、精神抚慰金等。
庭审中，物美公司向法院提出申请，将上海杰迈晶雅人力资源有限公司北京分公司、北京佳之兴商业有限公司追加为第三人，要求二公司与物美承担连带责任。法院委托鉴定机构对刘某的伤残程度进行鉴定，经鉴定，刘某的伤残程度为九级。
物美公司辩称，刘某是通过代理商佳之兴公司进入物美公司卖场从事促销，物美公司与佳之兴公司的合同中明确约定，进场人员的伤害由佳之兴公司承担责任。物美公司与刘某不存在劳动关系，不是实际用人单位。刘某与杰迈公司的协议中约定，在以后的赔偿补偿的情况下，放弃任何获得其他补偿或赔偿的权利。物美公司已告知促销员不要攀爬栏杆，刘某熟悉卖场环境自身存在严重过错。关于残疾赔偿金，刘某在杰迈公司已经获得一次性赔偿，并放弃其他赔偿，刘某提出的伤残鉴定没有事实和法律依据。
佳之兴公司辩称，刘某与杰迈公司签订劳动合同，通过德国汉高公司排产到物美公司出，在工作中造成人身伤害，与我公司没有关系。汉高公司的产品要进入物美公司销售，我们是汉高公司的经销商。刘某系杰迈晶雅公司派遣到汉高公司，在刘某出事前，我方与杰迈晶雅没有直接联系。我方认为刘某系汉高公司派遣过来的。
杰迈公司称，我公司就工伤事宜与刘某已达成协议，并且协议以履行完毕，工伤赔偿有关费用已经按照工伤保险条例支付给刘某。2008年12月31日我公司已于刘某的劳动关系解除。刘某提交的起诉状是一个侵权纠纷，我单位不是侵权人，不存在利害关系。
汉高公司未出庭。
2.判决要点：
一审法院审理认为：1、物美公司与刘某虽不存在劳动关系，但刘某在日常工作中受物美公司的直接管理，刘某是因为受物美公司工作人员的指派去拿与其促销的品牌无关的货物而摔伤。2、刘某拿取货物的收益人为物美公司。3、物美公司作为经营者，对在其门店内的所有人员，包括刘某均应尽到合理限度范围内的安全保障义务。物美公司应对刘某在其卖场内受伤的损害后果承担赔偿责任。判决支持了刘某要求物美公司支付残疾赔偿金、被抚养人生活费、鉴定费、精神损害抚慰金，但是刘某因工伤保险获得的伤残补助金从刘某的实际损失中予以扣除。
3律师评析：
3.1刘某在获得杰迈公司工伤保险赔偿后，刘某又将物美公司法院，请求判令物美公司承担民事赔偿责任，是否应当予以支持
因用人单位以外的第三人侵权造成劳动者人身损害，构成工伤的，劳动者在获得用人单位工伤保险赔偿后，又向侵权人提起人身损害赔偿诉讼，请求判令侵权人承担民事赔偿责任的，《工伤保险条例》第十四条规定：“职工有下列情形之一的，应当认定为工伤：（一）在工作时间和工作场所内，因工作原因受到事故伤害的；（二）工作时间前后在工作场所内，从事与工作有关的预备性或者收尾性工作受到事故伤害的；（三）在工作时间和工作场所内，因履行工作职责受到暴力等意外伤害的；（四）患职业病的；（五）因工外出期间，由于工作原因受到伤害或者发生事故下落不明的；（六）在上下班途中，受到机动车事故伤害的；（七）法律、行政法规规定应当认定为工伤的其他情形。”该规定明确了应当认定为工伤的法定情形，只要符合上述法定情形，职工所受伤害无论是否由第三人侵权引起，都应当认定为工伤。换言之，是否存在第三人侵权不影响工伤的认定。
《民法通则》第九十八条规定，公民享有生命健康权。第一百一十九条规定，侵害公民身体造成伤害的，应当赔偿医疗费、因误工减少的收入、残废者生活补助费等费用；造成死亡的，并应当支付丧葬费、死者生前扶养的人必要的生活费等费用。因此，第三人侵权造成他人身体伤害的应当承担赔偿责任，被侵害人依法享有获得赔偿的权利。
最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十二条第一款规定：“依法应当参加工伤保险统筹的用人单位的劳动者，因工伤事故遭受人身损害，劳动者或者其近亲属向人民法院起诉请求用人单位承担民事赔偿责任的，告知其按《工伤保险条例》的规定处理。”该条第二款规定：“因用人单位以外的第三人侵权造成劳动者人身损害，赔偿权利人请求第三人承担民事赔偿责任的，人民法院应予支持。”根据该规定，劳动者因工伤事故受到人身损害，有权向用人单位主张工伤保险赔偿，如果所受人身损害系因用人单位以外的第三人侵权所致，劳动者同时还有权向第三人主张人身损害赔偿。
因用人单位以外的第三人侵权造成劳动者人身损害，构成工伤的，劳动者因工伤事故享有工伤保险赔偿请求权，因第三人侵权享有人身损害赔偿请求权。二者虽然基于同一损害事实，但存在于两个不同的法律关系之中，互不排斥。因用人单位以外的第三人侵权造成劳动者人身损害，构成工伤的，劳动者具有双重主体身份即工伤事故中的受伤职工和人身侵权的受害人。基于双重主体身份，劳动者有权向用人单位主张工伤保险赔偿，同时还有权向侵权人主张人身损害赔偿，即有权获得双重赔偿。在这种情形下，用人单位和侵权人应当依法承担各自所负的赔偿责任，不因受伤职工（受害人）先行获得一方赔偿、实际损失已得到全部或部分补偿而免除或减轻另一方的责任。
本案中，虽然被刘某获得了其所在单位杰迈公司的工伤保险赔偿，但并不因此而减免被告物美公司的受益人的赔偿责任。物美公司作为事故的受益人人必须依法承担相应的赔偿责任。物美公司主张刘某已获得工伤保险赔偿，无权再向其要求赔偿，没有法律依据，不应予支持。刘某作为工伤事故中的受伤原告和义务帮工人，有权获得双重赔偿，物美公司的赔偿责任并未因此而有所加重。
