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关于印发《查处土地违法行为立案标准》的通知

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关于印发《查处土地违法行为立案标准》的通知

国土资源部


关于印发《查处土地违法行为立案标准》的通知

国土资发[2005] 176号


各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局),计划单列市国土资源行政主管部门,解放军土地管理局,新疆生产建设兵团国土资源局:


为贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)精神,强化土地执法监察,规范土地执法行为,依法维护土地管理秩序,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的规定,结合各级国土资源管理部门办理土地违法案件的实际情况,部制定了《查处土地违法行为立案标准》,现予印发,请遵照执行。

 

二○○五年八月三十一日

 

查处土地违法行为立案标准



违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等土地管理法律、法规和规章的规定,有下列各类违法行为之一,依法应当给予行政处罚或行政处分的,应及时予以立案。但是违法行为轻微并及时纠正,没有造成危害后果的,或者法律、法规和规章未规定法律责任的,不予立案。


一、非法转让土地类


(一)未经批准,非法转让、出租、抵押以划拨方式取得的国有土地使用权的;


(二)不符合法律规定的条件,非法转让以出让方式取得的国有土地使用权的;


(三)将农民集体所有的土地的使用权非法出让、转让或者出租用于非农业建设的;


(四)不符合法律规定的条件,擅自转让房地产开发项目的;


(五)以转让房屋(包括其他建筑物、构筑物),或者以土地与他人联建房屋分配实物、利润,或者以土地出资入股、联营与他人共同进行经营活动,或者以置换土地等形式,非法转让土地使用权的;


(六)买卖或者以其他形式非法转让土地的。


二、非法占地类


(一)未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地的;


(二)农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建住宅的;


(三)超过批准的数量占用土地的;


(四)依法收回非法批准、使用的土地,有关当事人拒不归还的;


(五)依法收回国有土地使用权,当事人拒不交出土地的;


(六)临时使用土地期满,拒不归还土地的;


(七)不按照批准的用途使用土地的;


(八)不按照批准的用地位置和范围占用土地的;


(九)在土地利用总体规划确定的禁止开垦区内进行开垦,经责令限期改正,逾期不改正的;


(十)在临时使用的土地上修建永久性建筑物、构筑物的;


(十一)在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物,重建、扩建的。


三、破坏耕地类


(一)占用耕地建窑、建坟,破坏种植条件的;


(二)未经批准,擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等,破坏种植条件的;


(三)非法占用基本农田建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者从事其他活动破坏基本农田,毁坏种植条件的;


(四)拒不履行土地复垦义务,经责令限期改正,逾期不改正的;


(五)建设项目施工和地质勘查临时占用耕地的土地使用者,自临时用地期满之日起1年以上未恢复种植条件的;


(六)因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的。


四、非法批地类


(一)无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的;


(二)超越批准权限非法批准占用土地的;


(三)没有农用地转用计划指标或者超过农用地转用计划指标,擅自批准农用地转用的;


(四)规避法定审批权限,将单个建设项目用地拆分审批的;


(五)不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的;


(六)违反法律规定的程序批准占用、征收土地的;


(七)核准或者批准建设项目前,未经预审或者预审未通过,擅自批准农用地转用、土地征收或者办理供地手续的;


(八)非法批准不符合条件的临时用地的;


(九)应当以出让方式供地,而采用划拨方式供地的;


(十)应当以招标、拍卖、挂牌方式出让国有土地使用权,而采用协议方式出让的;


(十一)在以招标、拍卖、挂牌方式出让国有土地使用权过程中,弄虚作假的;


(十二)不按照法定的程序,出让国有土地使用权的;


(十三)擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的;


(十四)低于按国家规定所确定的最低价,协议出让国有土地使用权的;


(十五)依法应当给予土地违法行为行政处罚或者行政处分,而未依法给予行政处罚或者行政处分,补办建设用地手续的;


(十六)对涉嫌违法使用的土地或者存在争议的土地,已经接到举报,或者正在调查,或者上级机关已经要求调查处理,仍予办理审批、登记或颁发土地证书等手续的;


(十七)未按国家规定的标准足额缴纳新增建设用地土地有偿使用费,擅自下发农用地转用或土地征收批准文件的。


五、其他类型的土地违法行为


(一)依法应当将耕地划入基本农田保护区而不划入,经责令限期改正而拒不改正的;


(二)破坏或者擅自改变基本农田保护区标志的;


(三)依法应当对土地违法行为给予行政处罚或者行政处分,而不予行政处罚或者行政处分、提出行政处分建议的;


(四)土地行政主管部门的工作人员,没有法律、法规的依据,擅自同意减少、免除、缓交土地使用权出让金等滥用职权的;


(五)土地行政主管部门的工作人员,不依照土地管理的规定,办理土地登记、颁发土地证书,或者在土地调查、建设用地报批中,虚报、瞒报、伪造数据以及擅自更改土地权属、地类和面积等滥用职权的。


六、依法应当予以立案的其他土地违法行为。



 

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证券民事诉讼若干问题研究

周成泓


[摘 要] 证券民事诉讼前置程序具有阶段性的合理性,但它有着一系列的消极影响,应当予以废止;目前我国证券民事赔偿诉讼的受案范围限于虚假陈述赔偿案,应当将其扩大;证券民事赔偿案的诉讼形式不应限于人数确定的代表人诉讼,应当引入人数不确定的代表人诉讼;证券民事侵权赔偿案件实行无过错责任与过错推定责任相结合的做法,因果关系依据诱多虚假陈述对市场和投资者影响的模型确定,其举证责任实行推定。
[关键词] 证券民事诉讼;前置程序;受案类型;诉讼形式;举证责任


2002年1月15日最高人民法院颁布了《关于证券市场因虚假陈述引发的民事侵权纠纷案件有关问题的通知》(以下简称),自此,法院开始正式受理证券侵权案件。2003年1月9日高法又颁布了《关于审理证券市场因虚假陈述引发的民事赔偿案件的若干通知》(以下简称)对审理证券侵权赔偿案件的实体和程序问题作了规定,填补了我国在这方面的空白。本文拟以该两司法解释以及其他法律法规,并结合诉讼法理论,对我国证券民事诉讼的若干问题作一探究,以期对推动我国证券民事诉讼的立法及司法有所裨益。
一、前置程序
根据《通知》第2条规定,人民法院受理的虚假陈述民事赔偿案件,其虚假陈述行为,须经中国证券监督委员会及其派出机构调查并作出生效处罚决定。《规定》第6条重申,投资人提起民事赔偿诉讼须依据有关机关的行政处罚决定或者人民法院的刑事裁判文书。这就是说,行政处罚或刑事处罚是证券民事诉讼的前置程序。
(一)前置程序设置的原因
高法曾于2001年下发了《关于涉证券民事赔偿案件暂不受理的通知》,将证券侵权赔偿案件排除于诉讼之外,理由是受当时立法及司法条件的限制,尚不具备审理此类案件的条件。2002年初,高法改变立场,同意受理此类案件,但设置了诉讼的前置程序,其理由为:(1)抑制滥诉,防止诉讼爆炸。高法认为,由于目前我国证券市场发育不够成熟,市场化、规范化的程度不够高,证券市场虚假陈述等侵权行为时有发生,如果没有前置程序屏障,案件数量将会很大,法院难以应付。(2)减轻原告的举证责任。由于证券行业的专业性较强,受到侵害的一般投资者往往不具备这方面的知识,自然难以收集到相应的证据,从而造成举证困难,设置前置程序可以利用有关行政机关和法院的力量调查取证,减轻原告方的举证责任。(3)有利于案件的公正处理,保障司法的统一性。由于我国司法资源的分配存在严重的地域差别,不同地方法官的素质不尽相同,司法地方保护主义还较为严重,因而同一案件在不同法院诉讼,可能产生不同的判决,损害司法的统一性和权威性。设置前置程序,可以在很大程度上保障证券投资者胜诉的可能性,并有利于实现司法的统一。(4)有利于法院推卸责任,保障其在政治上的安全地位。证券市场是一个公共性较为突出的行业,其一旦发生纠纷,所牵涉的对象将是不特定的社会公众,由此导致纠纷处理机关面临巨大压力,一旦处理失当,其将承担难以预料的法律责任甚至政治责任。而行政前置程序的制度设计可以使法院在纠纷发生初期远离社会公众的关注,巧妙地逃脱对证券纠纷是非的判断,而一旦证券纠纷的行政处罚决定下达以后,实际上关于证券纠纷的最为关键的过错问题也随之敲定。至于如何赔偿,赔偿多少等技术性问题,一般不会引发太大社会纷争,并且这对法院来说也是驾轻就熟的工作,不会带来政治上的风险[1]。
(二)前置程序给民事诉讼及投资者带来的消极影响
1.违背了“司法最终审查原则”。就行政权与司法权的关系而言,如果案件受理要以证监会等行政机关的具体行政行为为前提,无疑降低了司法权的地位,使司法权受制于行政权,严重损害了司法的独立性。从法理上来说,行政权理应受到司法权的审查,前置程序显然违背了“司法最终审查原则”。
2.冲击了我国现行的立法体制,并且与具体的法律规定相冲突。高法于《民事诉讼法》第108条规定的起诉条件之外另设额外限制,违背了我国现行法律的位阶体系。并且,前置程序作为投资者提起民事诉讼的前提条件,也从根本上改变了《证券法》关于证券民事责任的有关规定。
3.抬高了诉讼门槛,将大多数虚假陈述案件拒之门外。投资者因证券市场虚假陈述而遭受损失,必须等到行政处罚决定作出之后才能提起诉讼,而在此之前,投资者一直处于受损的状态,并且损失可能进一步扩大。另外,行政责任和刑事责任必须以法律的明文规定为前提,民事责任则未必,由此导致有时投资者的权利无法得到救济。再则,行政和刑事处罚的证明标准与民事诉讼的证明标准是不一样的,前者要求更高,以进行了行政处罚或刑事处罚为提起民事诉讼的前提条件,这也会损害投资者的诉讼权利。
4.使案件久拖不决,甚至可能导致案件的终结。为逃避因民事案件败诉而带来的巨额赔付,行政被处罚对象势必向上一级监管机构提起行政复议或向法院起诉,要求撤销行政处罚。
虽然在行政复议和行政诉讼期间,行政处罚不受影响,投资者可以据此提起民事诉讼。但据《规定》第11条,人民法院受理虚假陈述证券民事赔偿案件后,受行政处罚当事人对行政处罚不服申请行政复议或提起行政诉讼的,可以裁定中止审理。待行政复议或行政诉讼结束之后,已是时过境迁,做出虚假陈述的公司可能早就因为股价暴跌、银行收回信用、财产冻结而资不抵债了,投资者的损失自然也得不到补偿[2]。
5.行政处罚的罚款数额巨大,使其后的民事赔偿难以实现。对证券虚假陈述的查处,会带来行政责任,如罚款,也可能带来行政责任,如罚金。《行政处罚法》、《行政复议法》及《行政诉讼法》都规定,当事人对行政处罚决定不服申请行政复议或提起行政诉讼的,行政处罚不停止执行,除非法律另有规定。因此,一般在提起民事诉讼之前,罚款就已经上缴国库,广大投资者得不到赔偿了。虽然《证券法》第207条、《公司法》第208条都规定了“民事赔偿优先原则”,但是由于种种原因,要将已上缴国库的钱返还给普通投资者是很难的。
综上,前置程序的设置具有阶段的合理性,但不是解决问题的好办法,应当在合适的时候将其废除,使三种责任的追究并行不悖,才能保障民事赔偿落到实处。
二、受案类型
根据证券法律的规定,在证券发行和交易市场上发生的各种侵权行为,统称为证券市场欺诈行为,主要包括虚假陈述、内幕交易、操纵市场和欺诈客户四大类[3]。但是,目前人民法院只受理虚假陈述引发的民事赔偿责任。证券市场的虚假陈述,是指信息披露义务人违反证券法律规定,在证券发行或交易过程中,对重大事件作出违背事实真相的虚假记载、误导性陈述,或者在披露信息时发生重大遗漏以及不当遗漏信息的行为。
目前人民法院只受理因虚假陈述而导致的证券侵权民事赔偿案件的原因,根据高法有关同志解释,主要是:第一,由于证券法律对虚假陈述的民事责任规定得相对较多和丰富些,而对其他侵权行为的民事责任几乎没有涉及;第二,虚假陈述行为必须通过某种载体反映和表现,而其他行为多是以行动所进行,故而虚假陈述行为远比其他行为容易认定和判断;第三,虚假陈述行为危害的是证券市场的基石和证券法律制度的核心——信息披露制度;第四,虚假陈述行为是证券市场上各种违法行为的最基本形态,其他违法行为多半以它为依托而共同发生;第五,现实中,虚假陈述行为是证券市场上发生最多的侵权行为,也是目前受到行政查处最多的侵权行为。正是基于上述原因,人民法院选择了虚假陈述行为作为介入证券市场、建立和完善证券侵权民事责任制度的突破口[4]。
但是,笔者以为,将证券侵权赔偿案件的受案范围局限于虚假陈述案,既与法学理论不符,也违反了有关法律规定,而且在实践中会导致一系列的不良后果。从行为的法律性质及其对投资者造成的损害来看,内幕交易、操纵市场、欺诈客户与虚假陈述并无本质不同,均是典型的以欺诈为手段、违反证券市场信息公开的强行性规定的侵权行为。我国《证券法》也明确规定禁止这四类侵权行为。为与法学理论相符并与证券法相协调,人民法院应当受理这四类侵权案件。从实践来看,近年来,我国证券市场上内幕交易、操纵市场、虚假陈述、欺诈客户事件的数量呈上升趋势,其原因,除证券发行与交易总量增加的客观因素外,还与缺乏相应的民事责任机制,没有发挥民事赔偿责任机制的证券市场管理功能密切相关。再则,从程序法的角度来看,“司法最终解决原则”要求当事人之间通过其他途径不能解决的纠纷,都应当可以最终通过诉讼解决。因内幕交易、操纵市场、虚假陈述和欺诈客户而引起的民事赔偿纠纷,属于平等主体之间因财产关系发生的争议,应当纳入法院的受案范围[5]。
因此,扩大证券民事赔偿诉讼的受案范围,全面受理证券市场各类侵权行为引发的民事侵权案件,既是法学理论的要求,也是现行立法的要求,还是实践的要求。
三、诉讼形式
《规定》规定虚假陈述案件只能采取单独诉讼或共同诉讼的方式,而不宜以集团诉讼的形式受理;共同诉讼只能采取人数确定的代表人诉讼。这样规定的理由是:证券市场一旦发生侵权行为,受侵害的投资人人数众多,且侵权行为和侵权行为人往往不是单一的,投资人不可能起诉完全相同的被告;每个投资人受到的实际损失很难相同;还有,目前我国没有类似美国的中介机构对数以万计的投资者及其损失进行登记和计算,仅依靠人民法院完成公告、对权利人进行登记以及权利人选择加入诉讼和适用裁判等工作是不现实的。故对证券市场人数众多的赔偿诉讼分离出若干个原告人数确定的共同诉讼,是符合人民法院现有条件和证券市场现实状况的[6]。
对高法的上述规定,笔者以为是存在问题的。我国民诉法是没有规定集团诉讼,不适用集团诉讼处理证券侵权案自然符合法律规定。但是,《规定》将人数确定的代表人诉讼也排除在外,则是值得商榷的。事实上,在解决证券民事赔偿纠纷案中,人数确定的代表人诉讼具有十分重要的作用:(1)证券民事赔偿案件的特点正好与人数确定的代表人诉讼的适用条件相吻合。民诉法第55条规定的人数确定的代表人诉讼的适用条件有三,即诉讼标的为同一种类、当事人一方人数众多、人数众多的一方在起诉时人数尚未确定。而这三个条件正是绝大多数证券民事赔偿案件的基本特征。(2)较之以人数确定的代表人诉讼,人数不确定的代表人诉讼在审理证券民事赔偿案件时具有优越性:第一,人数不确定的代表人诉讼可以通过由人民法院发布公告的方式,说明案件情况和诉讼请求,通知权利人登记权利参加诉讼,从而真正实现将众多纠纷纳入同一程序一次性解决,节省了司法成本,也提高了诉讼效率。第二,人数不确定的代表人诉讼诉讼代表人的产生方式较为灵活,提高了实现代表人诉讼的可能性,降低了当事人的诉讼成本,防止了被告人(主要是上市公司及其责任人)的讼累。第三,人数不确定的代表人诉讼其裁判效力可以扩张至同期未参加登记的权利人,从而确保纠纷的一次性解决;而人数确定的代表人诉讼其裁判效力不具有扩张性,只对参加了诉讼的当事人具有约束力,不能解决所有与本案属于同一种类诉讼标的的纠纷[7]。
因此,立法应当规定可以通过人数不确定的代表人诉讼解决证券民事赔偿诉讼,这样有利于降低诉讼成本,有利于提高诉讼效率,有利于实现诉讼的公正性。
《规定》第4条规定:“人民法院审理虚假陈述证券民事赔偿案件,应当着重调解,鼓励当事人和解。”突出和强调了通过诉讼调解与和解解决争议的目的。对证券民事赔偿诉讼,不论依照何种诉讼方式,都是为找到一个合法有效的途径,以解决人数众多的纠纷。即便在美国这样证券市场和法律制度十分发达的国家,能够走完整个诉讼程序的案件也仅为诉讼总量的2-3%,大量的纠纷是以法庭调解或当事人和解的方式予以解决的。证券民事赔偿诉讼的诉讼成本通常较高,诉讼周期也较长。因此,人民法院在审理此类案件时鼓励当事人以和解方式息诉或在法院主持下达成调解协议协议解决讼争,这对诉讼双方都是有利的。
四、举证责任
举证责任如何分配是证券民事赔偿案件最为核心的问题之一,它往往直接关系到当事人诉讼的成败。依据民法原理,侵权行为的构成要件包括四个,即侵权事实、主观过错、损害结果以及因果关系。不管是一般侵权行为还是特殊侵权行为,侵权事实和损害结果都由原告方进行证明,而主观过错和因果关系的证明一般侵权行为与特殊侵权行为是不同的,因此,以下笔者从该两个方面对证券民事赔偿案件的举证责任进行分析。
(一)过错的证明——归责原则与免责事由
依据《规定》,除了发起人、发行人或者上市公司承担无过错责任以外,其他各类被告均可以举证证明其无过错而获得免责。只要被告举证证明原告存在以下事由,则原告的损失与被告的虚假陈述之间不存在因果关系,被告不承担赔偿责任:在虚假陈述揭露日或更正日之前已经卖出证券;在虚假陈述揭露日或更正日及以后进行的投资;明知虚假陈述存在而进行的投资;损失或者部分损失是由证券市场系统风险等其他因素所导致;恶意投资、操纵证券价格。此外,如果被告证明存在原告起诉已经超过诉讼时效等其他法定免责事由的,则被告也可以免责。
民事责任的归责原则有过错责任、无过错责任和公平责任。过错责任是以侵权存在过错为构成要件的归责原则。过错推定是过错责任适用的一种特殊情形,指原告能证明其所受的损害与被告所为有因果关系,而被告不能证明自己没有过错,法律就推定被告有过错。它将民事责任的主观要件的举证责任转移给了加害人一方,以避免受害人因不能证明对方存在过错而无法获得赔偿。从《规定》的上述规定来看,对发起人、发行人和上司公司实行的是无过错责任,只要其行为产生了损害后果,无论其有否过错,均要承担赔偿责任,实行的是举证责任倒置。对其他被告规定的归责原则是过错责任,但实行过错推定。因此,在证明责任的分配上,是由被告举证证明自己没有过错,如果其不能证明自己无过错,便推定其存在过错,要承担赔偿责任。至于免责事由,指的是超过诉讼时效、不可抗力等。存在免责事由的证明责任由主张免责的被告承担。
(二)因果关系的认定
因果关系是联结侵权行为与损害结果的纽带,其认定直接关系到侵权行为人是否承担民事赔偿责任。关于证券侵权赔偿案件因果关系的认定有两个问题:一是如何认定侵权行为与损害结果之间存在因果关系,二是由谁对侵权行为与损害结果之间存在因果关系负举证责任。
关于虚假陈述与损害结果之间因果关系的认定,《规定》采取了一种特殊的规则。《规定》第18条、19条根据诱多虚假陈述对市场和投资者影响的模型,分析和确定了行为与损失间的因果关系,规定只有在虚假陈述实施日及以后至揭露日或更正日之前买入证券,在揭露日或更正日及以后卖出或持续持有该证券而产生亏损的,虚假陈述与损害结果才具有因果关系。在虚假陈述实施日至揭露日或更正日期间,买进又卖出该证券的投资人的损失与虚假陈述之间没有因果关系。由此可见,《规定》不仅吸收了市场欺诈理论和信赖推定原则,而且根据国情丰富和发展了确定虚假陈述行为与投资损失间因果关系的理论。
关于虚假陈述与损害结果之间因果关系的举证责任,《规定》以因果关系推定为基础进行了分配,即,原告就存在虚假陈述行为(因)和因投资相关证券而产生亏损(果)负举证责任,被告就其抗辩的事实负举证责任。从目前的情况来看,这种规定是比较合理的,也是比较科学的。

注释:
[1] 鲁篱.证券民事赔偿若干问题探讨——兼评最高人民法院关于审理证券民事赔偿案件的规定[J].财经科学,2004(3).
[2] 周险.我国证券民事侵权诉讼前置程序的反思[J].南方冶金学院学报,2005(2).
[3] 王利明.我国证券法中民事责任制度的完善[J].法学研究,2001(2).
[4] 奚晓明,贾伟.《关于审理证券市场因虚假陈述引发的民事赔偿案件的若干规定》的理解与适用[J].人民司法,2003(2).
[5] 谭秋桂.证券民事赔偿案件诉讼程序若干问题分析[J].现代法学,2005(1).
[6] 李国光.就《最高人民法院关于受理证券市场因虚假陈述引发的民事侵权纠纷案件有关问题的通知》答记者问[A].北京市高级人民法院办案手册[C].2002,(3).北京:中国人民公安大学出版社,2002.137.
[7] 谭秋桂.证券民事赔偿案件诉讼程序若干问题分析[J].现代法学,2005(1).

关于印发《安庆市市区廉租住房管理办法》的通知

安徽省安庆市人民政府


宜政发〔2003〕2号



关于印发《安庆市市区廉租住房管理办法》的通知


各区人民政府,市政府各部门、各直属机构:
《安庆市市区廉租住房管理办法》已经2003年11月13日第10次市长办公会议研究通过,现印发给你们,请认真组织实施。


安庆市人民政府
二○○三年十一月十三日


安庆市市区廉租住房管理办法

第一条 为建立和完善多层次的住房供应体系,解决城镇最低收入家庭的住房问题,根据建设部《城镇廉租住房管理办法》(建设部令第70号)和省政府《关于印发〈安徽省城镇廉租住房管理办法〉的通知》(皖政〔2001〕111号),制定本办法。
第二条 本办法所称廉租住房,是指政府向享受城镇居民最低生活保障待遇且住房困难的家庭,提供租金相对低廉、具有社会保障性质的普通住房(以下简称配租住房)或者提供住房租金补贴(以下简称租金补贴)。
第三条 市房地产管理部门负责市区廉租住房的管理工作。财政、民政、计划、规划、建设、国土资源、房改、价格、劳动社会保障、税务等部门应当按照各自的职责,协助做好廉租住房的管理工作。
第四条 建立廉租住房资金。其主要来源为:
(一)市人民政府根据廉租住房供应计划安排的专项资金;
(二)住房公积金的部分增值资金;
(三)直管公有住房出售后的部分净归集资金;
(四)接受社会捐赠和通过其他渠道筹集的资金。
廉租住房资金纳入财政住房基金,实行财政预算管理,由市房地产管理部门专户储存,专项用于配租住房的建设、购置或者发放租金补贴。财政部门负责加强对资金筹集和管理的监督。
第五条 配租住房的主要来源为:
(一)兴建或者购置的符合廉租住房标准的普通住房;
(二)认定符合廉租住房标准的公有住房;
(三)社会捐赠和通过其他方式筹集的符合廉租住房标准的住房。
第六条 配租住房建设必须严格控制面积标准和装修标准,力求经济适用、安全可靠,以满足居民家庭基本生活需求。
兴建或购置配租住房,在土地、规划、计划、税费等方面依照国家和省有关规定给予政策扶持。
第七条 同时符合下列条件的家庭,可以申请廉租住房:
(一)月人均收入不超过本市城镇居民最低生活保障标准;
(二)拥有私有住房和承租公有住房的人均住房建筑面积不超过公布的住房困难标准;
(三)家庭成员至少有一人取得本市非农业常住户口5年以上;
(四)家庭成员为两人或者两人以上,家庭成员之间有法定赡养、抚养或者扶养关系。
第八条 廉租住房办理程序为:
(一)申请家庭向市房地产管理部门提出申请,提交下列材料:
1.廉租住房申请表;
2.户籍所在地的区民政部门出具享受城镇居民最低生活保障证明;
3.现居住地街道办事处出具住房情况证明;
4.家庭成员的身份证明和户籍证明;
5.其他相关证明。
(二)市房地产管理部门自接到书面申请之日起30日内会同房改部门进行审查。经审查不符合条件的,应当书面通知申请家庭并说明理由。经审查符合条件的,应当将申请家庭的基本情况在申请家庭户籍所在地和现住所所在地进行公告,公告期为20日。公告期间无异议的,予以登记;有异议的,应当在20个工作日内进行核实,并作出准予登记或不予登记的决定。
(三)市房地产管理部门按照登记时间的先后顺序,结合申请家庭的实际情况和房源情况,逐步安排配租住房或者提供租金补贴。
(四)获得廉租住房的家庭和市房地产管理部门签订配租住房租赁合同或者租金补贴合同,办理租赁手续或者租金发放手续。
第九条 获准配租廉租住房的家庭,原承租公有住房的,由市房地产管理部门收回其承租权,继续用于廉租住房的配租。
申请家庭无正当理由拒绝廉租住房配租安排的,应当重新轮候。
第十条 每一户符合配租条件的家庭只能租住一套与居住人口相当的配租住房。
承租配租住房的家庭,因成员增加而需要增加配租住房面积时,应当按照本办法的规定重新提出申请,经审查登记后轮候配租。
第十一条 住房困难标准由市房地产管理部门制定,报市人民政府批准后,向社会公布。
承租配租住房的人均建筑面积标准由市房地产主管部门制定,报市人民政府批准后,向社会公布。
廉租住房租金标准实行政府定价,由物价部门会同房地产管理部门和房改部门制定,报市人民政府批准后,向社会公布。廉租住房的租金收入定向用于支付管理、维修费用。
租金补贴标准由市房地产管理部门会同价格、财政部门制定,报市人民政府批准后,向社会公布。
第十二条 承租配租住房家庭应当按照租赁合同的约定,交纳租金、合理使用房屋,保证配租住房建筑结构的安全和设施设备的正常使用。不得将配租住房转租、转让、转借他人或者空置,不得擅自加层、改建、扩建或者改变配租住房建筑结构、设施、设备,不得改变配租住房的使用用途。
违反租赁合同约定,拖欠租金、改扩建房屋、改变房屋用途、转租、转让、转借或者空置的,应当按照合同约定承担违约责任。
配租家庭违反廉租住房政策,改变配租住房使用性质的,房地产管理部门应当责令改正,拒不改正的,书面通知配租家庭迁出配租住房。
第十三条 配租家庭将承租的配租住房转租他人的,由房地产管理部门收回配租的房屋,并依法给予处罚。
配租家庭无正当理由将承租的配租住房空置超过6个月,房地产管理部门可将该住房收回。
第十四条 房地产管理部门应当每年复核享受廉租住房家庭的成员、住房、收入等状况。享受廉租住房家庭应当于每年年底向房地产管理部门如实申报家庭收入等情况。房地产管理部门接到申报并核实后,发现其家庭人均收入连续2年超过城镇居民最低生活保障标准或者住房情况发生变化,不符合条件时,应当通知承租家庭在3个月内腾退配租住房或者停发租金补贴。
配租家庭违反上款规定,不如实申报家庭收入或者家庭收入变化不及时报告的,由房地产管理部门责令其退房,补交商品房租金与配租房租金的差额,并依法给予处罚。
因正当理由不能按期腾退的,经房地产管理部门批准,可以在一定期限内续租,但应相应提高其租金;不按期腾退且无正当理由的,由房地产管理部门责令其退房,并处以提高后年租金2~5倍的罚款。
第十五条 申请家庭应当如实提供情况,虚报、隐瞒有关情况或者伪造有关证明而获得配租住房或者租金补贴的,由房地产管理部门收回配租住房或者租金补贴。
第十六条 房地产管理部门应当在配租住房配租后或者发放住房租金补贴后30日内,将配租住房入住户的家庭基本情况、住房面积、住房位置等或者享受住房租金补贴的家庭基本情况、租金补贴数额等予以公布,接受社会监督。
第十七条 房地产管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,未构成犯罪的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十八条 本办法由市房地产管理局负责解释。
第十九条 本办法自2003年12月1日起施行。