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虚拟产权式商铺物权属性分析/李晨毅

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 23:28:06  浏览:8694   来源:法律资料网
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虚拟产权式商铺,是指开发商将大型商业项目,分割成若干没有物理空间分割的小面积单元进行出售,投资者拥有商铺的产权,但并不独立经营,而以租赁或委托经营的方式交由第三方经营使用,投资者取得收益的房地产开发模式。近年来,由于我国现行法律对虚拟产权式商铺的登记确权问题没有明确的表述,造成产权不明晰而引发诸多纠纷。笔者认为,商铺是对整栋建筑物不动产所有权享有一定比例的份额,各买受人之间是按份共有关系,而不是独立产权的建筑物区分所有关系,商铺的划分方式较符合按份共有法律特征。

首先,由于商铺销售空间没有实质意义的四至之不动产界址,不是物理形态的空间分割模式,商铺投资者的产权只是商铺所有权量的抽象分割,每一买受人仅享有整个商场的相应价值份额,而不是商场分割而成的独立物。其与民法按份共有制度中“应有部分应作抽象理解”的要求相吻合。商铺投资者所享有的权利是商场“份额权”,商铺投资者是名为购房实为认购商城份额的行为。

其次,从合同签订的目的来看,商铺投资人购买商铺的目的是为了获得稳定的租金收益或者“分红”红利。如果签约时就知道自己的铺位可能独立经营,同样价格的位置偏僻的商铺将无人购买,将不可能销售下去,即便购买了商铺位置好的业主也不可能获取利益。开发商销售房屋时,商铺份额的价值相同,其并不按照实际商铺的位置区别价格,所以其并不关心铺位的具体位置。因此,从合同签订的目的上,也反映出商铺物权独立价值“弱化”,更强调利益分配的份额化,与按份共有人要依据其份额享受权利并承担义务要素相吻合。

另外,但凡采用商铺销售模式的商城,都是为了实现商铺的最大商业价值而实行整体统一经营的商城。房屋买卖合同往往对统一经营管理的商业运营模式作出详细规定,合同一般会要求所有商铺必须由管理公司统一管理,而投资人不能私自经营,也不得私自委托别人经营,故而通常投资人对于房屋的具体位置不会作出要求,房屋买卖合同上的位置标识只是开发商“分配”的“虚拟位置”,并不与现场具体位置相对应。统一经营人会按照实际经营需要任意划分商场整体布局结构,而不必考虑各投资人“虚拟位置”的限制。通过契约约束,否认权利人对商铺的支配性,同样体现了按份共有人对共同义务的承担。

综上所述,将商铺物权属性理解为所有权之按份共有是适宜的。


(作者单位:河南省义马市人民法院)
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关于进一步加强广播电视广告宣传管理的通知

广播电影电视部


关于进一步加强广播电视广告宣传管理的通知
广播电影电视部



各省、自治区、直辖市广播影视厅(局),中央人民广播电台、中国国际广播电台、中央电视台:
广播电视广告是广播电视宣传工作的组成部分,在社会主义物质文明和精神文明建设中发挥着重要的作用。为认真贯彻党的十四届六中全会精神,把握广告宣传正确的导向,正确引导群众消费,根据《中华人民共和国广告法》及其它有关规定,现就加强广播电视广告宣传管理的有关问
题通知如下:
一、各级广播电视行政部门及广播电台、电视台,应当严格遵守《中华人民共和国广告法》,重视广播电视广告宣传管理工作,坚持广播电视广告正确的舆论导向,加强领导,严格把关。
二、广播电台、电视台应成立专门的机构从事广告经营活动,并建立健全内部规章制度,严禁非广告经营部门进行广播电视广告经营活动。
三、广播电视广告的内容应当真实合法,符合社会主义精神文明建设的要求,不得欺骗和误导消费者。
四、播放广播电视广告应保持广播电视节目的完整,不得随意中断节目插播广告。
五、广播电视广告应与其他广播电视节目有明显的区分。
由产品的生产者或服务的提供者承担费用,以宣传其产品或服务为内容的广播电视栏目,应标明为“广告栏目”。
六、广播电台、电视台转播其他广播电台、电视台的广播电视节目,应保持被转播节目的完整,不得插播本台的广告。
七、电视台播放电视节目,不得在电视画面上叠加字幕广告。
八、广播电台、电视台每套节目播放广播电视广告的比例,不得超过该套节目每天播出总量的15%,18∶00至22∶00之间不得超过该时间段节目总量的12%。
九、广播电视广告不得有危害国家统一、主权和领土完整的内容,不得贬低、丑化和否定祖国传统文化。商业广告中不得出现国旗、国徽、国歌及国家领导人的形象。
十、广播电视广告宣传应维护民族团结,不得宣扬民族分裂、亵渎民族风俗习惯或违反国家民族、宗教政策。
十一、广播电视广告宣传应有利于儿童的身心健康,不得出现可能引发儿童不良习惯、不文明举止及不良行为的内容,或不利于父母、长辈对儿童的言行进行正确教育的内容。
十二、广播电视广告宣传应健康文明,禁止播出有色情或性暗示等内容的广告,禁止播出治疗性病的广告。
十三、广播电视广告宣传应尊重妇女,不得歧视、侮辱妇女,使用不健康、不正常妇女形象。
十四、广播电视广告宣传应使用规范的语言文字,不得故意使用错别字或用谐音乱改成语。除注册商标及企业名称外,不得使用繁体字。
十五、广播电视广告宣传应有利于维护社会公共秩序和树立社会主义道德风尚。
广播电台、电视台应播放一定比例的公益广告。
商业电视广告中不得有乱扔废弃物、践踏绿地、毁坏花草树木等不利于环境保护的画面。
十六、广播电视广告宣传应尊重科学,不得有迷信的内容,不得宣传伪科学。
十七、不得以故意引起听众和观众误解的形式播放广播电视广告。
十八、广播电视广告宣传应尊重大众生活习惯,不得在6∶30至7∶30、11∶30至12∶30以及18∶30至20∶00之间播放治疗痔疮、脚气等不适宜的广告。
十九、严格按照国家有关规定控制酒类广告的播出。电视:每套节目每日发布的酒类广告,在特殊时段(19∶00至21∶00)不超过两条,普通时段每日不超过十条。广播:每套节目每小时发布的酒类广告,不得超过两条。
各级广播电台、电视台要严格按照通知要求规范广告宣传工作。各级广播电视行政管理部门接到本通知后,要立即对所属广播电台、电视台的广告经营、播出活动进行一次全面的检查。



1997年2月19日

中华人民共和国商务部、国家工商行政管理总局公告2005年第72号(直销产品范围公布)

商务部 国家工商行政管理总局


中华人民共和国商务部、国家工商行政管理总局公告2005年第72号



根据《直销管理条例》第二条的规定,现将直销产品范围公布如下:



一、 化妆品(包括个人护理品、美容美发产品)

二、 保健食品(获得有关部门颁发的《保健食品批准证书》)

三、 保洁用品(个人卫生用品及生活用清洁用品)

四、 保健器材

五、 小型厨具



根据国家相关规定,直销产品应符合国家认证、许可或强制性标准。



商务部和国家工商行政管理总局将根据直销业发展状况和消费者的需求适时调整直销产品的范围。